深圳的商业格局正在悄然转变，以东门为首的深圳商圈，随着中国加入世贸组织和粤港经济一体化进程的加快以及深圳地铁线的逐步开通，商业发展面临着前所未有的机遇。东

门天下，以目前东门最大的3万平方米的商业推盘量――

改写东门传统商业格局

深圳商报记者黄文波王钰

东门正在悄然地转变，其直接的“导火索”正是地铁，交通是影响人们购物行为的主要因素。由于深圳地铁在东门等站点都与商场在地下接驳，自地铁一号线开通以来，东门这个历史悠久的商业步行街，已明显感受到地铁人流为商业带来的巨大商机，东门商圈正在焕发着新的活力。据悉，目前东门平日人流量已达到30万人次，周末节假日高峰更是有60－80万人次。地铁不仅吸引了众多的深圳消费者，更吸引了众多港人前来消费和投资。有业内人士称，随着人们对地铁交通的习惯与普及，地铁经济毫无疑问地将成为东门商圈新一轮的经济增长点。不仅如此，将于2007年开通的地铁三号线，在东门天下设站点，无疑更加深了东门商业格局的转变。

东门：商家必争之地

“看一个商业地段的位置好不好，一定要看是不是众多商家的必争之地，这是一个经验。”素有“商场医生”之称的香港创基（商场策划）集团公司（下称创基公司）董事长沈永年，对记者笑谈自己对热点商业地段的评判标准，他笑谈，这一点，肯定适用于东门天下购物商场。

在许多港人眼里，离罗湖口岸不远的东门老街几乎等同于深圳。这个有300多年历史、占地17.6万平米、商业面积近40万平米的商业旺区，不仅是港人光顾最多的一个购物点，也是近年港人投资的热点。大家都相信东门是可以创造出商业奇迹的地方。事实上，历史上的“深圳铺王”正是出现在炙手可热的东门：1998年年底东门“九龙城”商场面街约80平米商铺以每平方米40万港元的“天价”成交。12条步行街相连的东门商业步行街区、20多家大型商场和数百家小型商铺，其投入运营的商业面积超过50万平方米，是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，有数据统计年营业额逾50亿元。

鹏运广场物业发展（深圳）公司总经理甄龙先生在日前“海雅百货正式进驻东门天下新闻发布会暨签约仪式”上指出，东门天下正是看中了流金淌银的东门优越的区位优势、交通优势、行业优势而全力打造的，其建筑面积达1146000平方米的东门天下，其中商场建筑面积达30000平方米，推出的商业面积总量可称为目前东门在售商业之最。东门天下坐享东门商圈、人民南商圈二大商圈的区位优势，是深圳的黄金商业区，商机无限。东门、人民南、春风路是罗湖商贸中心的核心区域，这里不仅万商云集，而且几乎汇集了深圳购物、餐饮、休闲文化的所有精髓。他指出，东门天下将是罗湖商贸中心的核心领地，是东门中心的最后一块风水宝地，故被称为东门的“绝版绝唱”。东门天下不仅是罗湖口岸、文锦渡口岸，往来深港的中转枢纽，与2004年已经开通的地铁1号线老街站距也仅数步之遥，规划中的地铁3号线站台即设在东门天下，并将与香港铁路连接，门口兼有数十条巴士线路，项目地段优势勿庸置疑。

东门天下：地铁站上盖商铺

有资料显示，地铁是世界各大城市的主要客运承载工具，伦敦、纽约、东京等大城市更占据了80％以上的比重。莫斯科、纽约、东京的年运送人数都在20亿人次以上，香港的地铁年运送人数也接近10亿人次，人流的规模和规律峰值都是其它任何交通工具无法比拟的。

地铁沿线的住宅物业升值潜力要低于商务物业，且比非地铁沿线同类物业高出30％价值。在东京、香港，最贵的商铺就是地铁上盖的物业。据统计，纽约、伦敦、香港、东京、上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区同等素质物业30％以上。广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为100％。据发达国家经验，地铁将会为城市土地价值带来2倍的提升，为商业地产项目价值至少带来20％的提升。世界各大地铁城市无数事例已证明，地铁商业成为城市商业经济的引擎。

纵观众多城市的地铁站上盖商铺，香港创下了100万元／平方米的天价；广州、上海的价格亦创下了数倍甚至十多倍增长的速度。从1997年至2004年，北京的黄金商业区商铺租金水平上扬近70％，平均租金达到每月108美元／平方米，2005年北京黄金商业区商铺平均租金预计将达每月113美元／平方米。

沈永年先生透露，其实已有很多的香港长线投资者不动声色地入市，不仅是国内品牌正在抢占商机，许多国外品牌也正籍“地铁商业”时机，抢占深圳市场。基于此，他对于在地铁上盖商铺且地处“金角”地段的东门天下充满信心。

关于地铁开通，带动周围商业的繁荣，有地产界人士认为，深圳的“地铁商业”业态还未得到充分认识，虽然地铁效应已受到越来越多人的重视，但目前仍处在以山姆、沃尔玛为代表的“汽车商业”商态中，而大众对地铁商业的认知过程正为投资者留有可趁之机。

海雅百货强势进驻

鹏运广场物业发展（深圳）公司总经理甄龙先生与创基公司沈永年在记者面前盛赞海雅公司，并称对以日台管理经验下的海雅百货的综合经营能力高看一线。

海雅是深圳市第二大百货，海雅百货南山店的销售额近8亿，为2004年深圳市百货零售业单店销售额第二名，仅次于茂业东门店，十分难能可贵。早在1998年高瞻远瞩的海雅集团，独具远见卓识，牢牢把握契机，果断投资三亿多元人民币，迎合国际潮流，规划、创建了萃集海内外知名品牌，集购物、休闲、娱乐、美食为一体的大型综合性购物商场――海雅百货。

据悉，东门海雅百货定位于面对20－30岁高档流行品牌的精品时尚百货。海雅百货以都市居民为主要消费群体，以流行百货、生活超市为主力，是一家集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合百货。海雅百货倡导时尚，快乐购物，将购物和时尚完美结合在一起，为顾客营造“以人为本”的购物氛围。海雅百货集合“新的都会时尚”商场定位，很实际的把握住了商场所在地的消费人群，让消费者真正把购物当作一种休闲方式、一种潮流追求、一种生活主张。

海雅百货六年来迅速发展，目前已初步完成了预计战略布局的实施，为了推动海雅百货走出深圳的战略发展进程，海雅百货把发展的眼光投向更远，开始了连锁扩张的重大举措，目前，先后成功开设了宝安海雅百货和东莞海雅百货两家分店，计划在未来三年内，在全国各地继续开设十家连锁百货。

可见，海雅百货的进驻更为东门天下产权式百货的销售提供了最可靠的保障。